N’est pas abusive la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la déchéance du terme en cas de déclaration inexacte de l’emprunteur sur un élément essentiel ayant déterminé l’accord de la banque.
Une banque consent un prêt à un consommateur en vue de l’achat d’un bien immobilier. Une clause du contrat prévoit l’exigibilité anticipée du prêt sans que la banque ait à remplir de formalité judiciaire, en cas de fourniture de renseignements inexacts sur la situation de l’emprunteur, dès lors que ces renseignements étaient nécessaires à la prise de décision du prêteur. L’emprunteur soutient que la clause crée, à son détriment, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et qu’elle est abusive (C. consom. art. L. 212-1).
Argument rejeté par la Cour de cassation : la clause critiquée limite la faculté de prononcer l’exigibilité anticipée du prêt au seul cas de fourniture de renseignements inexacts portant sur des éléments déterminants du consentement du prêteur dans l’octroi du prêt et ne prive en rien l’emprunteur de la faculté de recourir à un juge pour contester l’application de la clause à son égard. Elle sanctionne par ailleurs la méconnaissance de l’obligation de contracter de bonne foi au moment de la souscription du contrat. La résiliation ainsi prononcée, du fait de la clause, ne déroge donc pas aux règles de droit commun, et l’emprunteur peut remédier à ses effets en recourant au juge.
Il s’ensuit que la clause, dépourvue d’ambiguïté et donnant au prêteur la possibilité de résilier le contrat non souscrit de bonne foi sous certaines conditions, ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, même si elle est applicable sans préavis et sans défaillance dans le remboursement du prêt.
A noter : le caractère abusif de la clause prévoyant la déchéance du terme du prêt en cas de fourniture de renseignements inexacts par l’employeur dépend, en grande partie, de l’importance des informations qui non révélées, sont susceptibles de provoquer l’exigibilité anticipée et de la faculté pour l’emprunteur de recourir à un juge pour contester l’application de la clause à son égard, condition qui fait défaut lorsque la clause est de nature à laisser croire que la banque dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’importance de l’exactitude de la déclaration (Cass. 1e civ. 10-10-2018 n°17-20.441 F-PB : RJDA 1/19 n°51 ; Cass. 1e civ. 28-11-2018 n°17-21.625 F-D : BRDA 24/18 inf. 26). La décision commentée s’inscrit dans la droite ligne de cette jurisprudence. La Haute Juridiction ajoute ici un élément tiré de la jurisprudence de la CJUE (CJUE 26-1-2017 aff. 421/14) : outre le caractère essentiel de l’obligation inexécutée, de nature à entraîner la déchéance du terme, la Cour européenne exige que soit examiné si la faculté laissée au prêteur déroge aux règles nationales applicables en l’absence de clauses contractuelles particulières.
En l’espèce, relève la Cour de cassation, la résiliation prononcée, qui sanctionnait la méconnaissance de l’obligation de bonne foi au moment de la conclusion du prêt, ne dérogeait pas aux règles de droit commun. Ce faisant, elle rappelle, d’une part, qu’une clause résolutoire peut sanctionner un manquement commis lors de la formation du contrat de prêt et, d’autre part, que l’obligation de bonne foi peut être invoquée à ce stade, malgré la lettre de l’ancien article 1134 du Code civil ne visant que l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions. Rappelons que l’article 1104 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 intègre expressément cette faculté en prévoyant que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi »
Cass. 1e civ. 20-1-2021 n°18-24.297 FS-PBI, J. c/ Sté Crédit du Nord