Baux commerciaux

Élément constituant un motif valable de déplafonnement en matière de bail commercial

En application de l’article L. 145-34 du Code de commerce, le plafonnement du bail renouvelé est écarté en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés à l’article L. 145-33 1° et 2°. C’est au bailleur qui invoque une telle modification intervenue au cours du bail expiré, d’en rapporter la preuve.

L’existence d’une activité de location et de vente de matériel médical dans les lieux loués ne caractérise pas la modification irrégulière et notable de la destination contractuelle des biens loués qui devaient être exclusivement destinés aux activités d’officine de pharmacie, dès lors qu’il ne ressort pas des pièces produites que cette activité n’est pas une activité incluse dans l’activité d’officine de pharmacie comme le sont la vente de produits d’hygiène, cosmétiques ou diététiques ou encore de produits à usage vétérinaire, et que le bailleur ne produit en outre aucun élément permettant d’apprécier l’importance de cette activité et son incidence sur le chiffre d’affaires de la pharmacie. N’étant pas rapportées des modifications des caractéristiques du bail, de la destination du bail et des obligations par le bailleur et l’augmentation de la taxe foncière ne constituant pas un motif valable de déplafonnement, ce dernier ne peut être admis.

CA Montpellier, 1re ch., sect. C, 13 sept. 2016, n° 14/02424

Commandement de payer visant la clause résolutoire adressé à une société preneuse en liquidation commerciale

Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n°15-29206

Différence de traitement justifiée entre les preneurs commerciaux

La différence de traitement existant entre les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée, qui seuls ne peuvent user de la faculté de résiliation triennale, et les autres locataires commerciaux, est justifiée par un motif d’intérêt général d’ordre économique tenant à la nécessité de garantir la pérennité de l’exploitation des résidences de tourisme classées, lequel est en rapport avec l’objet de la loi qui est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants.

Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-40253

Refus de la déspécialisation : le bailleur a été clair

Aux termes d’un contrat de bail commercial, la preneuse de locaux commerciaux pour l’activité d’entretien et de réparation automobile s’est engagée à ne pas exercer l’activité de pneumatique, le bailleur lui garantissant l’exclusivité et la non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur. Plusieurs années après la signature du bail, la locataire signifie une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique, sur le fondement de l’article L. 145-47 du Code de commerce, aux bailleresses qui la refusent. La locataire les assigne alors en constatation du caractère connexe ou complémentaire de l’activité pneumatique avec celle autorisée par le bail commercial et nullité des clauses du bail interdisant cette activité.

La cour d’appel de Grenoble qui retient exactement que le bailleur n’est pas tenu de motiver sa contestation et constate que les bailleresses ont manifesté de façon non équivoque leur opposition à l’adjonction aux activités autorisées au bail de l’activité envisagée par la locataire dans le délai imparti, en déduit justement que la déchéance prévue à l’article L. 145-47 du Code de commerce n’est pas encourue.

Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, n° 15-28759

Bail commercial : exploitation d’une résidence de tourisme et application de la loi dans le temps

L’article L. 145-7-1 du Code de commerce, issu de la loi du 22 juillet 2009, d’ordre public, s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

Les 20 et 22 février 2007, une société donne à bail deux appartements pour l’exploitation d’une résidence de tourisme. Le 26 décembre 2012, elle donne congé pour le 1^er juillet 2013, à l’expiration de la deuxième période triennale et, le 20 septembre 2013, la preneuse l’assigne en nullité des congés.

La cour d’appel qui, pour valider les congés, retient que les baux, conclus avant l’entrée en vigueur de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, sont régis par les dispositions de l’article L. 145-4 du même code prévoyant une faculté de résiliation triennale pour le preneur, le bailleur disposant de la même faculté s’il entend invoquer les seules dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du même code et déduit que l’article L. 145-7-1 créé par la loi du 22 juillet 2009, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l’exploitant d’une résidence de tourisme, n’est pas applicable au litige, après avoir constaté que les baux étaient en cours au 25 juillet 2009, viole le texte précipité et l’article 2 du Code civil.

Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 16-10350

Irrecevabilité de la demande en fixation loyer commercial

Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n°16-10304

C’est au preneur qui veut modifier le prix du bail d’agir en évitant la prescription

Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-19940

Compétence du TGI, tant pour le bail commercial que pour les pratiques commerciales prohibées

Après la notification d’une demande de renouvellement du bail et l’échec des négociations relatives à la fixation du loyer renouvelé, un bailleur exerce son droit d’option lui permettant de refuser le renouvellement, en contrepartie d’une indemnité d’éviction. La société preneuse invoque alors une rupture fautive des négociations relatives au renouvellement de son bail et, reprochant également au bailleur d’avoir tenté de la soumettre à un déséquilibre significatif à l’occasion de ces négociations, l’assigne devant le tribunal de commerce de Paris en réparation de ses préjudices, lequel se déclare incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris.

La cour d’appel qui constate qu’au soutien de ses deux demandes indemnitaires, tant pour faute à l’occasion des négociations sur le renouvellement du bail commercial que pour le déséquilibre significatif auquel le bailleur aurait tenté de la soumettre à l’occasion de ces négociations, en violation des dispositions légales sur les pratiques restrictives de concurrence, la société preneuse invoque le comportement de son bailleur lors des négociations sur le renouvellement du bail commercial qui les liait et met en cause, plus particulièrement, les conditions du refus de renouvellement, faisant ainsi ressortir que la solution du litige nécessite l’examen préalable des conditions dans lesquelles avait été exercé le droit d’option conféré au bailleur par l’article L. 145-57 du Code de commerce, retient à bon droit que le litige requiert une appréciation du respect du statut des baux commerciaux, qui relève de la compétence du tribunal de grande instance, et qu’en considération de l’article L. 442-6, III du Code de commerce, qui attribue aux juridictions civiles comme aux juridictions commerciales la connaissance des litiges relatifs à l’application de cet article, et de la compétence territoriale des juridictions parisiennes, qui n’est pas discutée, le contredit formé par la société preneuse doit être rejeté.

Cass. com., 18 oct. 2016, n° 14-27212

Médiation obligatoire prévue au contrat de bail commercial

Une SCI donne à bail à une société un local dépendant d’un centre commercial en cours de construction, le contrat devant prendre effet à la date de livraison au preneur, au minimum trois mois avant l’ouverture au public. En dépit de plusieurs mises en demeure, la société preneuse ne prend pas possession des locaux et la SCI bailleresse l’assigne en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au bail.

Viole l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 20 février 2016, la cour d’appel qui, pour déclarer recevable cette demande, retient que, s’il est acquis que la clause d’un contrat instituant une procédure de médiation obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en oeuvre suspend jusqu’à son issue le cours de la prescription, constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge si les parties l’invoquent, il demeure que la régularisation peut intervenir devant la cour d’appel avant qu’elle ne statue, même si la fin de non-recevoir a été retenue par le tribunal, alors que la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en oeuvre d’une clause contractuelle qui institue une procédure de médiation obligatoire et préalable à la saisine du juge n’est pas susceptible d’être régularisée par la mise en oeuvre de la clause en cours d’instance.

Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n° 15-17989

Recouvrement du trop-perçu de loyer en exécution de la décision fixant le loyer du bail renouvelé

Une société locataire fait pratiquer, entre les mains de la Caisse d’épargne, une saisie attribution à l’encontre de ses bailleurs pour recouvrement de la somme de 64 282,47 euros en vertu d’un jugement du 23 mars 2011 confirmé par arrêt du 17 octobre 2012, qui, après avoir constaté le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé le 28 février 2007, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du précédent bail. Les bailleurs saisissent le juge de l’exécution d’une demande de main-levée de la saisie pratiquée en soutenant que le congé donné le 24 août 2012 par la locataire à effet du 28 février 2013 valait exercice du droit d’option et renonciation au renouvellement du bail et que ni l’arrêt du 17 octobre 2012 ni le jugement confirmé ne contenaient constat d’une créance liquide et exigible au profit de la société locataire à leur encontre.

Si, jusque dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à l’exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé.

La cour d’appel qui retient, à bon droit, que les décisions en cause constituent des titres exécutoires qui permettent à la locataire d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés, peut décider que le congé de la locataire mettant un terme, le 28 février 2013, au bail renouvelé ne peut s’interpréter comme une renonciation au renouvellement du bail.

Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n°15-12606

La renonciation au bénéfice du statut ne peut être déduite de la durée du sous-bail

Une locataire commerciale donne les locaux en sous-location à une société selon un bail devant s’achever le 26 mai 2009. Par lettre recommandée du 26 janvier 2009, la sous-locataire donne un congé à effet du 26 mai 2009. Après contestation de la validité de ce congé, elle délivre un nouveau congé par acte extra-judiciaire du 26 juin 2009. La locataire principale l’assigne alors en nullité du congé délivré le 26 janvier 2009 et en paiement de loyers et charges jusqu’au 18 mars 2011, date d’échéance de la période triennale du bail de sous-location à laquelle le congé du 26 juin 2009 produira ses effets.

Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-24748

Portée des avenants modifiant l’assiette du bail et fixant un nouveau loyer

Par avenants successifs les parties à un bail commercial sont convenues de modifier l’assiette des lieux loués en y ajoutant d’autres locaux. Le 14 mai 2013, la locataire demande la révision du loyer en application de l’article L. 145-39 du Code de commerce et sa fixation à une certaine somme.

Après avoir relevé que les parties sont convenues, à chaque signature des avenants successifs, d’une extension de l’assiette du bail et d’un nouveau loyer, en considération notamment de cette extension, et que les modifications apportées par les avenants impliquent autant de modifications conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale doit être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l’article L. 145-39 du Code de commerce, la cour d’appel, qui constate que la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision et le loyer précédemment fixé conventionnellement n’atteint pas 25 %, en déduit exactement que la demande de la société locataire est irrecevable.

Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n°14-26009

Droit de repentir du bailleur et péremption d’instance en fixation de l’indemnité d’éviction

La cour d’appel qui, d’une part, énonce que l’exercice du droit de repentir par le bailleur commercial a pour effet de le soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction réclamée par le preneur autant que celui-ci est encore dans les lieux et, d’autre part, relève qu’il résulte de la chronologie des faits et de la procédure que la SCI propriétaire a signifié l’acte de repentir au preneur alors que celui-ci avait déjà notifié son intention de libérer les lieux, décide à bon droit que ledit acte a interrompu le délai de péremption de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction.

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Cass. 2e civ., 7 avr. 2016, n°15-13108

Loyer binaire : fixation judiciaire du minimum garanti

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer communiqué sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue selon, les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle.

Viole ce texte, ainsi que l’article 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’une bailleresse en fixation de la valeur du loyer minimum garanti d’un bail qui stipule un loyer composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires de la locataire, retient que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n’est pas fixé selon les critères définis à l’article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l’obligation d’appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu’un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, que l’accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l’expression ne permet pas d’écarter cette incompatibilité, que, si les parties peuvent librement stipuler s’agissant du loyer initial et peuvent, d’un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition, qu’en l’espèce, dans le débat judiciaire qui s’ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l’article L. 145-33 s’imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d’autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative.

Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-16827

Point de départ de l’action en fiction du loyer d’un bail commercial

En application de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l’article L. 145-5 du Code de commerce suppose qu’ait été demandée, par l’une ou l’autre des parties, l’application du statut des baux commerciaux. C’est dès lors, à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d’exercer l’action en fixation du loyer.

Il s’ensuit que le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande.

Cass. 3e civ., 7 juill. 2016 n°15-19485

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